생활형 숙박시설 규제, 장점과 단점, 분양 조건, 레지던스 에 대해 총정리해서 알아보겠습니다.
현재 주택에 관한 부동산 규제가 심화되면서 생활 숙박시설로 분양되는 곳이 늘어나고 있습니다.
변화하고 있는 추세에 따라 생활 숙박시설에 투자를 진행해도 좋을지 현명한 판단을 내리기 위해선 그 전에 관련 정보들을 상세하게 알아두는 것이 좋은데요.
많은 분들이 제태크에 관한 관심이 커지면서 수익형 부동산, 생활형 숙박시설에 관해 관심을 가지게 되신 만큼, 사전에 철저하게 공부해 실패의 확률을 줄이는 것이 좋습니다.
오늘은 이러한 생활형 숙박시설의 규제, 장점과 단점, 분양받을 수 있는 조건에 관해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
생활형 숙박시설 이란?
생활형 숙박시설은 자고 머무는 등의 활동을 할 수 있는 서비스를 제공해주는 숙박시설입니다.
호텔의 서비스와 주거용 오피스텔의 서비스를 합친 레지던스라고 생각하시면 되는데요. 취사와 세탁이 가능한 중장기 숙박시설입니다.
이는 2012년도에 처음 도입된 시설로, 연 370동 수준으로 건축이 시행되고 있습니다.
세탁 시설이나 취사 등과 같은 주거의 기능을 모두 지니고 있으면서도 호텔과 같이 청소나 조식 등의 서비스를 받아볼 수 있다는 장점이 있습니다.
또한 생활 숙박시설은 주택에 해당되지 않기 때문에 주택법에 적용되지 않고, 건축법과 공중 위생 관리법이 적용됩니다.
건축법에 따른 용도별의 건축물 종류 중에서 숙박시설은 다중생활시설, 일반숙박시설, 관광숙박시설, 생활숙박시설, 이외의 시설과 유사한 것들로 규정되어 있습니다.
또한 공중위생관리법에 따라 숙박업은 일반적인 숙박업, 생활 숙박업으로 분류되는데요. 차이점은 싱크대가 있냐 없냐라고 생각하시면 됩니다.
일반 숙박업의 경우는 손님이 잠을 자거나 머물 수 있게 취사시설을 제외한 시설, 설비 등의 서비스를 제공하는 종류의 영업으로 호텔, 모텔 등을 말합니다.
생활 숙박업은 손님이 잠을 자거나 머물 수 있게 취사시설을 포함한 시설, 설비 등의 서비스를 제공하는 종류의 영업으로 레지던스 호텔 즉 생활형 숙박시설입니다.
생활형 숙박시설의 경우 단기 숙박 뿐만 아니라 장기 숙박까지 가능하여 수익형 부동산의 혼종이라고 할 수 있습니다.
세컨하우스 등 주거 목적에 더해 임대 수익을 목적으로 두어 숙박업을 시행하는 경우가 많습니다.
생활형 숙박시설과 오피스텔 차이
| | 호 텔 | 주거용 오피스텔 | 생활형숙박시설 |
| 법적용도 | 일반형숙박시설 | 준 주 택 | 생활형숙박시설 |
| 청약통장 | x | x | x |
| 사업자등록 | 숙박업 사업자등록 | 임대 사업자등록 | 숙박업 사업자등록 |
| 운영방식 | 전문 운영사 | 직접 운영 | 직접운영 혹은 운영사계약 |
| 개별등기 | 불 가 | 가 능 | 가 능 |
| 전입신고 | 불 가 | 가 능 | 가 능(패널티있음) |
| 취 득 세 | 4.6% | 4.6% | 4.6%4.6% |
| 부 가 세 | 적 용 | 적 용 | 적 용 |
| 전매가능여부 | 불 가 | 가 능(조정지역내 불가) | 가 능 |
생활형 숙박시설이 무엇인지 알게 되면 오피스텔과 차이점이 없는 것 아니냐고 생각하실 수도 있는데요.
오피스텔은 건축법 용도상 ‘업무시설’에 속하며 업무용, 주거용으로 두루 쓰이며 최근 1~2인 가구가 증가하면서 부족한 주택문제를 해결하는 방편으로 유용한 주거공간으로 활용되고 있습니다.
생활형 숙박시설은 건축법 용도상 ‘숙박시설’에 속하며 숙박업 신고를 해야 하며 생활숙박시설 건축기준 요건을 맞춘 시설을 말합니다.
간단하게 말해서 생활형 숙박시설과 오피스텔의 가장 큰 차이점은 숙박업을 낼 수 있냐 없냐의 차이입니다.
투자목적으로 보았을 때 오피스텔은 일반 임대 사업자 또는 주택임대사업자로 운영이 되고, 월세를 받기 위한 운영이라고 생각하시면 됩니다.
반면에 생활형 숙박시설은 주택임대사업자가 아닌 일반 임대 사업자가 숙박업 신고를 하고 운영하기 때문에 일세를 받기도 좋고 월세를 받기도 좋은 부동산이라고 보시면 됩니다.
특히 생활형 숙박시설은 주택이 아니다보니 주택 규제를 받지도 않고, 숙박을 규제하자니 호텔과 모텔에게도 피해가 가게 되다 보니 딱히 정확한 규제를 받지 않고 있는 현실입니다.
생활형 숙박시설 규제
생활형 숙박시설은 주택법이 아니라 건축법에 적용되므로 전매가 가능하다 보니 지난해 분양한 ‘힐스테이트 청주 센트럴’은 무려 6,004대 1이라는 수치를 기록하며 역대급의 높은 경쟁률 보일 정도로 숙박형 숙박시설에 대한 관심이 뜨거웠습니다.
이런 상황이다 보니 틈새 상품과 같이 부동산 투자 상품으로 선호되는 생활형 숙박시설에 관해 정부 측이 규제를 시행하게 되었는데요.
주택법에 따른 규제를 받지 않으면서도 장점만 있다 보니 규제는 당연한 결과였습니다.
2021년 국토부는 건축법 시행령을 개정하여 숙박업 신고가 필요한 시설이라고 명시해 주택용도로 사용할 수 없게 되었습니다.
생활형 숙박시설을 숙박업 신고 대상으로 규정하고 용도 변경 없이 사용하는 경우 이행강제금을 부과가 됩니다.
즉, 더 이상 아파트처럼 분양 받아서 실거주를 할 수 없도록 규제하였습니다.
신규 분양 생활형 숙박시설 규제
신규 분양되는 생활형 숙박시설은 주거 용도로 사용이 불가하며, 이를 어길 시 이행강제금 10% 부과와 주택 수 포함, 부가세 반환 등 패널티를 적용받게 됩니다.
하지만 업계 관계자에 따르면 함부로 집 안으로 들어갈 수 없다 보니 해당 호실이 주거용인지 편법 운영되고 있는지 구분하기 쉽지 않을 것이라는 현장 목소리가 있습니다.
이미 분양 받은 생활형 숙박시설 규제
국토부는 계도기간을 부여하여 주거용 건축물로 용도 변경할 수 있게 규제를 유예하였는데요.
2021년 10월 14일 이전 분양공고를 한 경우 2023년 10월 14일까지 사용승인을 받은 경우 주거용 오피스텔로 용도변경이 가능합니다.
또한 이미 분양받은 생활형 숙박시설은 발코니 설치, 바닥난방 등 완화된 규정을 적용해 주거용 오피스텔로 용도를 바꿀 수 있습니다.
2023년 10월 14일 이후에도 주거용으로 사용하게 된다면 건축법상 시가표준액에 해당하는 금액의 10% 범위안에서 위반내용에 따른 이행강제금이 나오고 공중위생법상 미신고로 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
생활형 숙박시설 전입신고
원칙적으로 생활형 숙박시설은 숙박시설이기 때문에 전입신고를 할 수 없습니다.
예외조항으로 임대인이 사정이 있어 30일 이상 주거를 할 곳이 없거나 장기 투숙을 해야 되는 경우 절차에 따라 전입신고가 가능합니다.
이처럼 원칙적으로 전입신고가 불가하지만 주거용으로 사용되는 것을 입증하는 경우에는 전입신고가 가능하고 이러한 경우 소유자의 주택수에 포함되기 때문에 세금중과를 적용받게 됩니다.
따라서 투숙객을 받아야 하고 전입신고가 원칙적으로 불가능하므로 세입자 또한 전세대출을 받을 수 없습니다.
생활형 숙박시설 장점
생활형 숙박시설은 앞서 말씀드렸듯이 주택법이 아니라 건축법과 공중위생법의 적용을 받는데요.
이에 따라 일반적으로 적용되는 주택의 규제에서부터 자유로운 것과 더불어, 생활형 숙박시설의 여러 장점들은 아래와 같습니다.
아래의 생활형 숙박시설 장점들은 주택이 아니라는 전제 하에 적용이 가능합니다.
오피스텔 또한 주택으로 쓰지 않는다면 동일한 장점을 지니게 되는데요. 하지만 전입신고를 진행한다면 생활형 숙박시설 또한 주택과 똑같이 규제의 대상이 됩니다.
1. 뛰어난 입지
생숙은 주택법의 제한을 받지 않기 때문에 주택용 토지가 아닌, 상업 전용 지역에도 건축을 시행하는 것이 가능합니다.
입지가 좋다 보니 주변 모든 편의시설과 인프라를 누릴 수 있습니다.
따라서 아파트가 많은 지역의 상업용지에 아파트의 대체용으로 생활형 숙박시설이 건축되어 이를 주거로 사용하기 위한 수요가 높아지게 된 것입니다.
2. 주택수 미포함
숙박시설로 분류되기 때문에 규정상으로는 주택수에 포함될 수 없습니다.
주거의 목적이 아닌 숙박이 주요 목적이기 때문에 주택수에 포함되지 않아, 투자를 목적으로 하여 부동산을 매매하는 다주택자들에겐 큰 장점으로 작용할 수 있습니다.
이때 전입신고를 한 뒤 30일 이상 동안 주거를 하는 경우라면 주택수에 포함됩니다.
3. 분양권 전매 가능
생활형 숙박시설은 전매가 가능해서 내가 직접 거주할 필요가 없고, 짧은 기간동안 투자하여 수익을 낼 수 있는 장점이 있습니다.
증거금으로 소액을 넣은 후에 당첨된 후 계약금을 넣고 숙박업 일반 사업자 등록만 20일 이내에 해주면 됩니다.
5. 청약통장이 불필요
생활형 숙박시설은 비주택에 해당하기 때문에 만 19세 이상이면 거주지에 따로 제한이 두지 않은 채 어디든 청약하는 것이 가능합니다.
물론 청약통장도 필요하지 않고, 청약 방식은 추첨으로 진행이 됩니다.
6. 비주택으로 종합부동산세 및 양도세 중과 미포함
주택수에 포함되지 않기 때문에 많은 부동산을 소유하고 있는 다주택자라도 4.6% 수치의 취득세만 내면 되고 양도세 중과에도 영향이 없습니다.
또한 주택이 아니기 때문에 주택 대출 규제 LTV에도 해당하지 않습니다.
생활형 숙박시설 단점
생활형 숙박시설은 위와 같이 많은 장점이 있지만 주택이 아니다 보니 그에 다른 단점도 있습니다.
1. 비주택으로 전세대출 및 전입신고도 불가
전입신고를 하게 되면 주택으로 간주되어 다주택자로 전환이 되게 되며 종합부동산세와 양도세 중과를 적용받게 됩니다.
전입신고가 원칙적으로 불가하다 보니 주택 관련 대출이 불가능하고, 별도의 담보대출이나 사업자대출을 활용해야 합니다.
2. 주차공간 부족 및 낮은 전용률
건축물의 특성에서 아파트보다 전용률이 낮고 주차공간 규제가 약해 주차공간이 부족합니다. 주차면수 아파트 대비 33%만 확보해도 인허가가 나옵니다.
또한 전용률이 45~59%로 아파트 전용률인 70 ~ 80%보다 낮습니다.
주거용지가 아닌 관광지나 중심상업지역에 위치하는 만큼 주거지가 가지고 있는 장점을 누릴 수 없는 점이 장점이자 단점이 될 수 있습니다.
3. 높은 취득세
주택법에 적용을 받지 않아 아파트 대비 취득세가 4배 이상 비싼 4.6가 적용되는데요. 이는 오피스텔과 같은 높은 취득세라고 할 수 있습니다.
또한 주택임대사업자의 등록이 불가능하고, 생활형 숙박시설은 월세공제를 적용 받을 수 없습니다.
연말정산 시 공제대상이 되는 월세액은 건축법 시행령상 주거용 오피스텔과 고시원만 가능합니다.
생활형 숙박시설 분양조건
주택법이 아닌 건축법이 적용되기 때문에, 청약통장이 따로 필요하지 않아 누구나 분양받는 것이 가능합니다.
청약통장이 필요 없으며, 청약에 별도의 제한사항이 없어 전국 어디서나 청약이 가능합니다. 또한 호실 별 등기가 되기 때문에 매매, 상속, 증여 등의 소유권 행사가 오피스텔과 동일합니다.
최근 금리가 가파르게 상승하면서 세입자 입장에서 대출이자가 월세보다 더 비싸 부담으로 작용을 하다 보니 상품성이 우수한 수익형 부동산으로 투자자의 시선이 쏠리고 있는데요.
생활숙박시설은 분양 수요가 늘어나는 반면 그간 청약 방법에 대한 기준이 없었습니다.
현재는 생활형 숙박시설 청약 접수는 해당 생활형 숙박시설 홈페이지에서 인터넷 청약시스템을 통해 접수를 하고 법인 같은 경우 분양 홍보관 예약 방문 접수를 합니다.
하지만 앞으로는 청약신청금 환불 지연 등의 불편을 해소하기 위해 100실 이상의 오피스텔이나 생활형 숙박시설을 분양할 한국부동산원 청약홈을 통해 인터텟 공개 청약이 의무화 될 예정입니다.
지금까지 생활형 숙박시설이란? | 규제, 장점과 단점, 분양 조건 총정리 (레지던스)에 관해 알아보았습니다.